作者｜叶子沛
5月31日，正荣地产发布公告称，其原计划不迟于2022年5月31日支付5笔共计5300万美元利息将无法支付，折合人民币约3.5亿元。
此外，正荣地产预期还将有1372万美元的债券利息无法偿付，即将违约。
正荣地产在过去的数年中快速发展，而如今市场下行之下，正荣正在吞下当年“高杠杆”发展模式带来的恶果。
在频繁的违约与展期之下，正荣地产也在积极出售资产自救，但截至目前其资产出售计划仍收效尚微。
正荣地产董事会主席黄仙枝曾在今年3月的业绩会上表示，给正荣一年时间，就能妥善解决债务问题，但目前，正荣的自救之路才刚刚开始。
美元债再违约
5月31日，正荣地产发布公告称，受上海疫情影响，原计划不迟于2022年5月31日支付的2020年5月票据、2021年6月票据、2020年9月票据、2020年6月票据及2020年1月票据的共计5300万美元利息将无法支付。
正荣地产在公告中表示，尽管过去数月，正荣地产为解决流动性问题采取各种措施，但自2022年3月底以来，受新冠确诊病例急增及上海和其他城市就此实施封控所影响，正荣集团的运营受到显著影响，销售及资产处置的进度亦有所推迟。
因此正荣地产无法按原地计划支付上述利息。
此外，正荣地产预计无法于宽限期届满前支付19年11月票据的1372.5千万美元利息。
正荣的这次债券违约并不让人意外，事实上，正荣的债务危机在2月份就已经爆发，而今年4月份，正荣就已经表示上述利息无法支付，可能构成违约，这一公告的发布更像是一种到期公布的例行公事。
2022年2月11日，正荣系股债双杀， 其多只美元债下跌幅度超过50%；而正荣地产股价最大跌幅超80%，收盘时总市值已不足54亿港元，正荣服务受此影响同步下跌，跌幅一度超过85%、收盘时总市值已不足18亿美元。
债务危机的序幕正式拉开。
当天有传闻称正荣将不再按此前计划在今年3月赎回2亿美元永续债，且正荣境外债将重组。随后正荣地产对相关情况做出辟谣，但该辟谣迅速被证伪。
2月21日，正荣地产公告称，向5笔债券的债权人提出交换要约及同意征求。
具体包括2022年3月到期年息5.95%、2022年4月到期年息5.98%、2022年到6月期年息7.125%、2022年6月到期年息8.70%及2022年9月到期年息6.5%等多笔优先票据。
其中，这5笔债券中4笔为美元债务，合计剩余金额为7.98亿美元，一笔人民币债券金额为16亿元。
加上此前正荣无法支付的2亿美元永续债，正荣计划展期债券金额合计11.5亿美元。
此外，正荣还就另外8只将于2023至2026年到期的美元票据征求债券持有人同步同意。这8只债券合计23.63亿美元，利率在6.63%至9.15%之间。
综上计算，正荣计划展期债券合计多达35亿美元。
3月31日，正荣地产董事局主席黄仙枝在业绩会上更是表示，正荣已无法在公开资本市场再度融资，更是对其债务危机的进一步体现。
4月10日，正荣地产两笔美元债利息无法偿付，出现实质性违约，违约金额达到2042万美元，同时正荣预计无法在宽限期内支付另外三笔美元债的利息共计3258万美元。
随后于5月31日，以上三笔美元债利息出现实质性违约，并预期无法偿还一笔新的1372.5万美元的利息。
频频违约与展期的背后是正荣庞大的债务规模。
根据企业预警通数据显示，正荣地产目前存续境外债券共计13支，其中美元债11支，规模总计为32.59亿美元，此外还有两支以人民币为币种的债券共计28.9亿美元。
此外，正荣地产子公司正荣地产控股股份有限公司债券存量共计11只，规模为56.83亿元，其中，私募债23.63亿元，占比41.58%。
这部分债券中，“PR正荣01”、“PR正荣02”以及“正荣04”共计13.64亿元的私募债已经通过展期，到期日期已延长至2023年。
虽然展期能够解一时之急，但对于正荣而言，每一笔债券及利息的到期就意味新一轮违约的到来，正荣急需资金来偿还到期债务。
资产出售计划进展不利
在解决债务危机的方式上，正荣地产与其他房企一般，一方面寻求展期等债务处置，一方面则在加速回笼现金。
正荣地产在2月份债务危机爆发后就给出了资产出售的初步方案。
彼时，正荣地产董事会副主席刘伟亮表示，正荣已经梳理了一批合作项目和投资性物业。合作项目主要是与合作方以及国央企进行洽谈股权转让的事宜，预计上半年可以完成30到40亿左右的规模的资产盘活处置。
据介绍，关于持有型的物业，目前还有资产总值接近100亿的自持物业，扣除掉当前20亿融资和再投入的30亿元，按照公允价值计算的净价值约40到50亿左右。
如果将上述资产相加，正荣合计可变现约70至90亿元。
公开信息显示，2月24日，正荣地产将其持有的荣福（天津）置业发展有限公司的51%股权转让给了合作方美的置业。
该项目公司涉及位于天津的“和筑梅江”项目，该项目所处地块是正荣地产于2020年以11.28亿元的成交价拿下。
而具体的交易细节，正荣地产并未在公告中予以披露。
除此之外，正荣地产还在3月27日与新希望地产签订协议，将其旗下的正隆（佛山）置业发展有限公司51%的股权出售给新希望地产，代价为1.56亿元。
而除去这两笔交易外，正荣地产再未公布其更多的资产出售进展，而以上资产的出售对于正荣地产而言尚难解其燃眉之急。
快速增长背后不断扩大的债务危机
正荣如今债台高筑的现状与其近些年来的快速发展紧密相关。
正荣仅用了五年时间便实现了从百亿到千亿的跨越。
2017年，正荣地产实现合同销售额702亿元，增速高达79%，而2018年，正荣地产实现合同销售额1080亿元，正式迈入千亿房企阵营。
虽然随后增速有所放缓，但在2020年，正荣地产依旧以1419亿元的销售额，踩线完成目标，而2021年虽然未能达成1500亿元的销售目标，但其依旧实现了1456亿元的销售额。
正荣”高杠杆”的发展模式虽然使其规模快速膨胀，但同时也为其埋下了债务危机的雷。
根据公开数据，2021年，正荣地产的经营活动产生的现金流量净额为117.26亿元，而这也是该数据近6年来首次呈现正值。
这一数据进一步说明在2016至2020这五年中，正荣地产采取的是扩张的战略，将重心放在市场份额的增长而非现金的回收之上。
与此同时，这一发展模式需要企业大量进行融资。
快速发展的5年间，正荣地产的融资筹资活动现金流一直保持着135.53亿元、63.39亿元、141.02亿元、219.73亿元、124.3亿元的较大规模。
从这一数据不难看出，在快速发展期间，正荣地产主要倚靠融资的方式来补充自身的现金流，而债务的规模也在这一过程中不断累计。
截至2021年底，正荣地产的总负债额已经达到了2129亿元，而其中1715.34亿元为流动负债，短期借款、应付账款及票据合计为527.39亿元，而正荣的现金及等价物仅为391.2亿元。
除此之外，正荣的现金受限比例正在逐步扩大，上述的391.2亿元现金及等价物中，有81.32亿元为已抵押存款，162.61亿为受限资金，正荣实际可支配的在手现金及等价物仅为147.27亿元，而这也让正荣的流动性危机进一步扩大。
正荣的流动性危机如今已浮出水面，而正荣的自救之路才刚刚开始。
（责任编辑：马欣）
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